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棚戶區改造資金缺口成最大難題 漸入啃硬骨頭階段
在數量提升的背後，是難度的增加。經過幾輪建設，各地商業開發空間較大、易改造的棚戶區多數已基本完成，剩下的主要是難啃的"硬骨頭"，尤其在中西部、林區和礦區，市場空間更小。
內容來自sina新聞
吳紹富說："現在留下的大部分是這樣的地塊，算不過來賬，結果開發商打不上眼，百姓無力改造，隻能政府'兜底'，全下來恐怕虧7個多億。"
破解資金難題
采訪中記者獲悉，江西省今年各類棚改需500多億元，刨去央補和省級配套後，還有400多億元缺口。在北方，黑龍江省省會哈爾濱新啟動五年222個棚改項目，全部完成至少需要1300億元。資金從哪兒來？是擺在地方面前的首要問題。
面對1000萬戶的棚戶區改造任務(2013～2017年)，在2013年完成304萬套改造目標的基礎上，2014年各級政府部署瞭370萬套的改造任務。
另一方面，2013年以來，一些城市，尤其三、四線城市房地產市場出現瞭滯銷、降價的現象。湖北省住房保障局督查管理處處長鄒天祥認為，房地產市場萎縮，無法用土地二級開發來補充棚戶區改造的資金缺口，項目就做不下去瞭。
"資金缺口大已成為本輪棚改的最大難題。"住房和城鄉建設部副部長齊驥稱，不少棚戶區位於中西部、獨立工礦區、資源枯竭城市和三線企業集中城市，市場運作空間小，配套壓力大。在一般城市中目前待改造項目，多數也商業開發價值低，加上建材和人工費上漲，資金很難平衡。
受房地產市場變化影響，一部分已經啟動的棚戶區改造項目由原來的略有盈利變成虧本生意。在獲利"蛋糕"總量變小的情況下，需要明確由政府、開發商、居民共同承擔，不可把損失一股腦推給企業和居民。德陽市鑫恒置業有限公司項目經理羅斌說，現在房地產市場不好，利潤空間小，甚至要虧本。虧的一個主要原因是政府面對財政減收壓力時，原來承諾的一些優惠政策取消瞭，例如居民安置房的土地出讓金、契稅、營業稅和增值稅，還有棚戶區居民臨時租房過渡費的所得稅等。羅斌建議，針對棚戶區改造項目出臺專門的細化鼓勵政策，以區別於商業房地產項目，鼓勵開發商參與。
記者在黑龍江、遼寧、內蒙古、湖北、四川、江西、貴州等地調研采訪發現，加速棚戶區改造面臨著財政減收壓力、債務風險升高、改造難度加大等不利因素。
具體來看，專傢們認為，應該進一步細化金融、土地等蘆竹房屋二胎支持政策。
有些已經建成的項目，也遇到居民認購熱情不高的尷尬。烏海市五虎山街道辦事處搬遷安置機構負責人說："房子現在很充足，五期工程3100套馬上交工，現在隻登記瞭100多戶，加上其他兩個辦事處登記的，總共也就200多戶。"
有專傢分析，2013年中央財政下撥支持城市棚改資金355億元，按照2013年完成的304萬套棚改房計算，平均一套房子中央補貼約1萬元，資金的大頭壓在地方政府身上。
--以政府貼息方式支持棚戶區改造信貸。曾龍建議，針對一些市場運作不靈的棚戶區改造項目，可考慮由政府擔保和貼息，設立一筆30年或50年的長期貸款，支持政府投資類的保障性住房建設。
--細化落實企業債券融資支持棚戶區改造政策。根據政策，凡是承擔棚戶區改造項目建設任務的企業，均可申請發行企業債券用於棚改項目建設。記者在采訪中發現，在實際操作層面，這一政策仍停留在概念上，主管部門對發債企業的要求較高，如經營業績、信用評級、資產狀況等，很難有企業能達到這個要求。
棚戶區改造需要首先解決那些條件最困難、要求最迫切、矛盾最突出的人群和他們聚居的區域。但在具體執行中，依托市場運作實施棚戶區改造有其自身的規律，一些地方政府也"順應"這一規律，避難就易，首先改造容易改的區域。
國有工礦、林區和墾區是本輪棚改的另一重點。黑龍江省社科院經濟研究所副所長程遙認為，與城市棚改相比，以東北國有林區為例，由於減、停伐，資金問題更為突出。處於艱難轉型中的內蒙古森工集團，至今有7.6億元棚改貸款無力償還；在小興安嶺伊春國有林區，甚至出現政府向開發商"賒賬"搞棚改現象。伊春市委書記王愛文說："沒瞭木材收入，林業局不斷欠賬，全市開發商墊資至少15個億，再不解決後期棚改難以運轉。"
確保民生優先理念落地
采訪中，國傢住房和城鄉建設部住房保障司副司長張學勤、華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰、內蒙古新天地房地產開發公司副總經理甘文華等認為，在當前經濟轉型升級處於關鍵點、大量傳統行業產能過剩、地方保持一定經濟增速缺少"抓手"的時候，需要防范部分地區把棚戶區改造片面理解為"經營城市"，過於追求"大拆大建"在推高經濟增速、做大經濟總量方面立竿見影房貸基隆暖暖房貸車貸屏東麟洛車貸的效果。
業內人士表示，困難群眾走出棚戶區的同時，應該引導一些地方的傳統發展理念走出低矮、狹窄的"棚戶區"，讓大傢認識到棚改首先是為瞭改善住房困難群眾的居住條件、兌現政府的承諾，其發展效應更多體現在"以眼前的投入，換取未來的發展"上，確保民生優先理念落地。
部分參與棚戶區改造的開發商明顯感受到來自房地產市場的壓力。德陽市新裡程房地產公司經理袁洋說，市場的不可預見性太大瞭，兩年前，我們著手實施陽光高地這個棚戶區改造項目時，預測每平方米4200元是盈虧的平衡點，當時的房價是4500元。現在樓房快封頂瞭，預售價格隻有3900元／平方米，而且還在往下走，房價已經到瞭平衡點以下，隻好咬牙虧本做下去瞭。
客觀來看，一些棚改項目的確存在現實困難。湖北省住房保障局副局長曾龍說，一些國有工礦棚戶區不在城市規劃區內，多數需要異地安置，有的"三線企業"要從山裡遷往城市安置。不少企業已經破產瞭，棚戶區改造缺少承擔主體。據瞭解，不少此類企業在完成歷史使命後從中央逐級下放到瞭市縣，但地方政府對這些地方改造的積極性不高。
湖北省一傢紡織企業原來給部隊生產被服，生活區遠離城市，職工居住環境惡劣，急需實施棚戶區改造。按照國傢政策，每戶的補貼隻有1.3萬元，加上基礎設施配套的補助，總共2萬元多一點。由於企業沒有配套能力，價格太高瞭職工又難以承受，這裡先後申報瞭兩期棚戶區改造項目，第一期尚難推動的時候，二期工程已經批復，卻無法實施。當地一位幹部說："這就成瞭一個難題，推又推不動、貼又貼不起，國傢給的資金也不能退回去，真不知道怎麼辦才好。"
下一步，應該針對性地進一步細化"政府提供基本保障、市場滿足多層次需求"的分工思路，采訪中專傢建議。
政策協調仍需細化
現有的棚戶政策還不足以解決部分棚戶區"隻有骨頭沒有肉"的難題，張學勤認為，對於缺乏市場運作空間的項目，需要進一步發揮政府主導作用，該讓利的讓利、該貼錢的貼錢。尤其是對於中央下放地方的國有工礦棚戶區，首先要厘清責任，這些企業歷史上給國傢作瞭貢獻，國傢應承擔更大的義務，這是政府公共財政要解決的問題。
另一方面，隨著城市中心區域土地緊張，棚改出現向城市外圍和邊緣擴展的趨勢，新建、改造老舊基礎配套設施的資金需求巨大。
成都市武侯區有14個棚戶區列入改造，預計投入25億元。武侯區房管局副局長吳紹富介紹，最大的瓶頸是資金，虧損面較大。市區2.5環內房子售價1.2萬元／平方米左右，稍遠點也不低於7000元／平方米，拆一畝地的成本平均就在1500萬元到1800萬元間。"最後能平衡資金的地往往用得還不到一半，因為要搞道路、綠地、幼兒園這些基礎設施，又是一大筆投入。"
烏海市房管局副局長郝利平介紹，房地產市場不景氣對城市棚戶區改造影響很大，前年招標開發的20多個項目，中標的開發商甚至連保證金都不要，扔下項目跑瞭。德陽市東湖鄉城中村改造辦公室主任楊運章說，已經開工的幾個項目被迫放慢速度，安置房的交房日期要推遲兩年以上，按計劃早該返遷的3800多人，現在還在周轉。
怎樣化解經濟結構調整、房地產行業下行的影響，怎樣確保首先保障最困難和最迫切的人群，怎樣協調各個環節的政策舉措，成為新一輪棚改繞不過去的坎。
--盡快解決棚改安置房抵押權難以實現、無法辦理按揭貸款的問題。采訪中，不少棚戶區群眾難以跨過安置房在入住前需付清房款的"高門檻"，貴州水城礦業集團公司蘇知貴說："我正琢磨著想退房，沒錢啊！"房子總價約29萬元，因為辦不瞭按揭貸款，不少人考慮退瞭安置房去買商品房。受訪專傢建議理順安置房在產權管理部門設置抵押權的政策，為棚戶區群眾購買安置房提供個人信貸支持。
--細化土地支持政策。對用於棚改項目的土地指標實行計劃單列，解決國有工礦棚戶區異地安置，同時明確城市內部對項目進行"肥瘦搭配"實施"捆綁式開發"的土地政策，以利於棚改項目的資金平衡。
另外，棚戶區集中瞭城市中大多數的困難人群，建議在改造住房的同時，由政府主導推動就業、保障、收入等問題統籌考慮。部分地區已經采取的提供公益性崗位、配建商鋪提供就業機會、提供免費的就業培訓和輔導等措施，可總結推廣。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/08272609655.shtml
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