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深圳新盤“日光”？ 供應加大下的房價下行壓力

原標題：深圳新盤“日光”？ 供應加大下的房價下行壓力

一個突然出現的日光盤，打破瞭深圳樓市連續四個月房屋民間信用貸款轉貸的低迷，似乎給市場註入瞭一針強心劑，也引發瞭對後市的分歧。

11月7日，深圳鴻榮源地產位於龍華的新項目首期開盤，據開發商表示，1600餘套房源當天全部出售完畢，預計收金逾60億。

這個被渲染為十年來最大規模賣房的項目，成為深圳樓市最新的註腳。在此前的7-10月，深圳樓市成交持續下滑，“金九銀十”也並未如期而至。上述項目的熱銷及其放大效應，將會對接下來的深圳樓市產生什麼樣的影響？

一些原本持悲觀態度的業內人士因此轉向，認為深圳樓市已恢復信心，接下來成交和房價將會上漲；另一些謹慎的人士則稱，受制於供應加大、需求透支，以及宏觀經濟下滑及美元加息等因素，深圳房價接下來仍面臨調整。

“瘋狂”的龍華

作為關外片區且相關配套並不完善的龍華，在很長一段時間都被視作深圳樓市的價格窪地。根據深圳中原研究中心的數據顯示，2012年4月，龍華新房均價不過1.3萬元/平方米。但今年上半年，龍華新區的房價迅速飆漲。一季度均價在2.6萬左右，而在今年5月，有新建樓盤開盤價超過4萬。10月，龍光地產去年拿下的龍華地王玖龍璽開盤，均價飆升到5.5萬元/平方米。

在此背景下，11月7日開盤的鴻榮源壹城中心均價4萬多似乎顯得不那麼貴。市規土委網站數據顯示，壹城中心的備案價格區間為4.3萬-4.8萬元/平方米，出售當天項目成交價格在3.9萬-4.5萬/平方米。根據代理商中原地產的數據，該樓盤成交均價在4.3萬/平方米。

多名業內人士分析稱，這或是壹城中心熱銷的原因。深圳中原地產二級市場董事總經理玉傢雄就認為，壹城中心此次開盤創下多項深圳樓市紀錄，最重要的原因在於，4.3萬元/平方米的開盤均價低於市場預期，促進瞭去化水平。

深圳世聯行市場研究部經理劉文春亦表示，壹城中心項目處於熱點區域龍華，主打剛需戶型，撇開自住，投資客也偏愛這類產品；而且該項目位於地鐵口，價格又低於市場預期。

公開資料顯示，壹城中心是超大體的舊改項目，總建築面積320萬平方米，建成後將可容納1萬多戶住戶。首期“低開”，可能是開發商預計到未來將會面臨去化壓力而為。

劉文春進一步分析稱，壹城選擇平價走量，一方面可能是為瞭資金回流的考慮，開發商要在年末提升業績。另一方面，則更可能是由於目前市場的預期是“謹慎、悲觀”，因此選擇價格“低開”。

深圳一位開發商人士告訴記者，此前，深圳開發商對龍華房價已在高位存在微妙的共識。9月23日，龍華民治地塊意外遇冷，僅龍光地產一傢房企報價，最終以112.5億元的底價拿下該地塊。

此次鴻榮源一次性推出1600多套房源，也與其資金狀況有關。根據克爾瑞房產研究中心數據，鴻榮源前三季度實現銷售額79.7億元，首次進入銷售排行榜前100，排名82；而另據深圳市市場監督管理局商事主體登記及備案信息，鴻榮源置業集團（深圳）有限公司全部100%股權在2014年12月，已被分別質押給中國農業銀行、中國銀行。

為趕在今年這個火爆的年份開盤，壹城中心從開挖地基到入市開賣僅用瞭不到5個月時間。6月12日項目報建基坑施工，8月中旬啟動全城巡展，10月1日開放營銷中心，10月31日樣板房開放。而項目的交房時間，遠在2018年。

價格下調壓力

在壹城中心入市前，深圳房價已出現下跌跡象。深圳中原數據顯示，10月深圳一手住宅供應5350套，環比增加2.82%，當月銷售率超過7成的僅6個項目，占比不足三成；價格方面，10月深圳全市新房均價33599元平方米，環比下跌7.2%。這是自今年4月以來全市新房成交均價持續上漲後首次出現的下跌。

進入11月，與壹城中心“日光”形成鮮明對比的是，深圳市規土委數據顯示，上周（11月2日-11月8日）一手住宅成交1206套（由於網簽的滯後，壹城中心銷售尚未呈現），成交面積僅12萬平方米，成交套數和面積分別環比前一周下降15%及10.8%。

深圳的二手房成交量也持續下跌。深圳市規土委數據顯示，上周（11月2日-11月8日）深圳二手住宅共成交2245套，環比下降0.09%；成交面積為14.67萬平方米，環比下降17.67%。10月深圳二手房成交6733套，環比大幅下降近四成，同時全市二手房均價為43657元/平方米，環比9月的歷史高點下跌0.95%。這是深圳二手房價格環比漲幅在6月達到8.12%後首次跌入負值，意味著二手房價格已向下調整。

深圳鏈傢研究中心總經理肖小平認為，壹城中心的熱銷並不意味著在明星大盤的效應下，能夠改變整體走勢；深圳樓市接下來的走勢還要看二手房市場。

社科院金融研究所研究員易憲容則認為，如果深圳二手房價格持續下跌延續，則很快會傳染到一手房市場。深圳房地產市場嚴重超支的需求更是會萎縮。

深圳中原表示，自10月中下旬以來，開發商改送申請是否有機會明顯加快瞭批售速度。隨著年末的到來，加大批售力度後將帶來供應增長的壓力。四季度一手房成交量回升的同時，價格方面可能會有一定調整壓力。

據美聯物業全國研究中心的最新報告，深圳住宅供應量11月再度回升，上周共有5個項目推出，釋放出近3000個單位，後市成交有望再度上揚；價格方面，在市中心地區供求上漲前提下，上周均價如期上升，但後市價格或現小幅波動。

二手房方面，深圳中原指出，從長周期看來，目前深圳二手市場的成交量仍然處於下跌趨勢中，此外二手房價漲幅也在6月觸及瞭歷史高點附近後開始下行。如果央行三季度報告所言的貨幣寬松政策的放緩逐漸被市場發覺並反應，或許對房地產市場將造成更大打擊。





本文來源：21世紀經濟報道 作者：張曉玲





新聞來源http://money.163.com/15/1112/05/B86SAG4Q00253B0H.html
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