北京接連退地？聯合體為何如此“玻璃心”
在地王、聯合體頻繁出沒的北京市場最近“退地”風波不斷。10月30日下午，與天恒聯合體多番競價之後，華潤、招商、華僑城組成的聯合體最終以83.4億元的總價、配建5.7萬平方米公租房的代價摘得北京豐臺南苑鄉地塊。但僅在拿地後兩個小時，市場便流傳出華潤、招商要退出該地塊的消息。無獨有偶，近期陷入“退地”傳聞的還有碧桂園、龍湖等大型房企。到底是什麼導致聯合體如此“玻璃心”，幾個小時前還不差錢地拿地，但轉眼卻曝出退地消息，接連變卦意欲“解體”？
房企接連退地？
10月21日，碧桂園聯合中國金茂以近52億元、溢價率超140%的代價取得在北京兩宗商業金融用地。但僅一天後，市場即傳出因舉牌超過授權價、成本較高，碧桂園退出土地的傳聞。為此，《中國經營報》記者致電碧桂園，該公司回應稱，暫無進一步消息。
事情還在持續熱議中，11月3日又有媒體稱，中國建築內部人士透露，碧桂園已退出北京市豐臺花鄉四合莊地塊，改由中國建築接手，與中國金茂進行聯合開發。而中國金茂內部人士也透露，豐臺花鄉四合莊地塊為B4綜合性商業金融服務業用地、國有建設用地，這類地塊是中國金茂所擅長的，未來將由中國金茂進行操盤。如果碧桂園最終選擇“退出”，中國金茂將有可能自己接盤，也有可能尋找新的合作方加入，但目前一切仍在協商中。
“退地”一事並非孤例。10月30日下午，與天恒聯合體多番競價之後，華潤、招商、華僑城組成的聯合體最終以83.4億元的總價、配建5.7萬平方米公租房的代價摘得豐臺南苑鄉地塊。但僅在拿地後兩個小時，市場便流傳出華潤、招商要退出該地塊的消息。據華僑城相關負責人透露稱，由於土地成本已經超過華潤和招商的預期，華僑城可能獨自拿下豐臺南苑鄉地塊，而華潤和招商則退出，三方就此事正在密切協商中，最終結果仍未知。
前述消息還稱：“華僑城方面尤為重視北京土儲，今後或將繼續在北京土地市場有所動作，而華僑城集團北方區域公司也即將成立。”
而適才拿下北京昌平地塊的龍湖和平安也不幸“躺槍”。11月1日早，有市場消息稱，龍湖和平安打算退出合作，興昌正在尋找成本會計信貸年息借貸增貸轉貸信用貸款土地買賣利率多少免費諮詢試算新的合作夥伴。他們退出的理由是興昌最終舉牌的成交價，超過瞭龍湖和平安的授權價。而這塊地也是龍湖平安剛拿下並未捂熱的北京昌平區南邵鎮0303-07地塊。但龍湖地產回應記者稱，消息並不屬實。
面對著北京市場多條“退地”消息，中原地產首席分析師張大偉對記者分析稱：“‘退地’回國土局的幾率比較小，程序和手續都極其繁瑣，還要搭上保證金。聯合體之間協商退出合作的可能性更大。”
並據瞭解，房企出現退地情況多是拿下土地以後，付不起土地款，或是因為誤拍下不靠譜的地塊，權衡公司發展和利潤後的選擇。但顯然，集聚瞭幾傢規模相當的房企不會出現看走眼誤拍和付不起土地款的情況。
“房企聯合一起拿下高價地塊，可以緩解資金壓力，合作分擔風險，同時實現客戶、市場、開發等資源的共享。但每傢對成本的考量、產品的設想、利益的需求以及操盤的欲望並不一樣，很容易產生分歧。”張大偉進一步分析稱。
聯合體為何如此“玻璃心”
以平安、龍湖、興昌聯合體的解體為例，某不願具名的分析人士對記者分析稱：“龍湖、平安、興昌聯合體拿下的地塊成本價14.2億元，配建4.56萬平方米的公租房，地塊總價不高，雖然有一定的風險，但還是可以做。如果真是要退出合作，主要還是因為對操盤權的分歧。已經在北京打下一片天地的龍湖顯然不願意舍棄操盤權，因為這意味項目的主導控制權以及項目未來可能出現的超額收益分成。但借龍湖和平安之力拍下北京土地的興昌，顯然也想在北京擁有帶自己特色的項目。”
“而碧桂園的退地原因則更多的是出於對產品和利潤的衡量。”前述分析人士續稱。
眾所周知，碧桂園的成功離不開高周轉和低成本。也正因此，該公司對地價的算法幾近嚴苛。內部對於拿地的要求是土地成本最高不超過售價的15%，地塊是凈地，可以快速開發，一年內可以實現凈現金回籠，IRR在50%以上。
但在高地價、高房價背景下的北京市場，這些都很難達到。這次退地傳聞中，碧桂園與中國金茂拿下的地塊更是其鮮少觸碰的高價地王，地價接近52億元、溢價率超140%。另一方面，產品思路以及企業發展特色也是其需要考慮的問題。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，碧桂園要想真正進京，就必然要對公司運營模式做出一定改變，以適應北京市場，這也是當下很多“南方系”房企所面臨的抉擇。但即便做出改變，由於經驗不足，在項目運營中仍有可能出現未知風險。
而華潤、華僑城、招商組成的聯合體退地原因也是指向高地價。據悉，就在該聯合體拿下豐臺南苑鄉地塊的前兩天（10月28日），天恒聯合體曾以5萬元/平方米的樓面價成功從華潤聯合體、綠城聯合體等競拍對手中取得附近塊地。僅2天之隔，此地塊樓面價比華僑城聯合體拿下便宜瞭整整6000元/平方米。
6000元/平方米的成本差看似不值一提，但在房價突破10萬元/平方米的北京，6000元的成本差不僅與產品類型、價格競爭力等息息相關，還對企業日後利潤有著不小影響。
北京的風險
雖說北京土地價格屢創新高、地王頻出，市場卻流傳著一句“北京沒有解套不瞭的地王，有的隻是時間問題”。可是也不是每個拿瞭地王的企業都能等得起、受的得住市場的風險。
根據亞豪機構統計數據顯示，2015年在目前已出讓的29宗宅地當中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達13宗，加上目前正在出讓的土地，2015年土地樓面價超過3萬元/平方米的宅地將達到18宗以上。
這18宗地塊項目未來售價均價超過6萬元進入高端住宅產品序列，其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右。從2015年初至今，北京純商品住宅市場成交價6萬元/平方米以上的高端住宅產品僅成交瞭不到30萬平方米。
基於上述數據，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面在也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內出現暴增，但其所面向的中產階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會出現嚴重供過於求的現象，而豪宅項目之間也將出現激烈競爭。
而在這一背景之下，一些有豪宅成功開發經驗的，並且有品牌客戶粘性的企業無疑將占據優勢，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺樊傢村地王的葛洲壩等，則將面臨更大風險。
曾經歷經磨難進京的企業也為“連夜進京”的房企書寫著前車之鑒。
1993年，香港新世界集團與北京市政府簽約崇文區舊城改造計劃，成為首個從外地進京的房企。但這看似利潤巨大的舊改項目卻讓新世界中國地產有苦難言。此後的近20年間，該公司累計投入約160億元，完成200萬平方米的開發，除幫助近28000戶居民進行拆遷、回遷外，還把舊有的崇外大街從25米窄道拓寬房貸增貸信貸缺錢急用哪裡汽車貸款信用貸款銀行缺錢急用哪裡借錢成70米的寬道，完成瞭全長23公裡的7種主管線基礎建設。
與碧桂園同為“華南五虎”的恒大地產，也有一部進京的血淚史。2013年7月3日，恒大地產以35.6億元、溢價率16.7%的價格拿下昌平沙河“限房價、競地價”地塊，首次進駐北京。
但這塊體量超過51.1萬平方米地塊中，卻有26萬平方米被用來建設公租房，政府回購價為1.1萬元/平方米；剩餘25.1萬平方米被用來建設“園區安置房”，回購價為1.4萬元/平方米。並由於該項目利潤微薄，市場人士調侃為：“戰略性進京”“隻賺現金流”。
目前持有“北京院子”這一代表作的泰禾集團，當初進京也是頂著巨大壓力。2013年，泰禾集團先後在北京斥資63.35億元拿下四塊高價地塊，溢價率從48%~141%不等，打敗眾多知名房企，風頭一時無兩。2014年上半年，泰禾集團又花下101.28億元在北京拿下三地塊。倘若加上在國內拿下的土地，合計金額超400億元。但當時，泰禾集團的負債總額高達470.62億元，凈資產負債率更是高達1367.68%，遠高於同行。貨幣資金卻僅餘37.58億元，較期初餘額減少43.21%。
當然，北京市場的巨大誘惑也讓大小房企甘心冒險，聯合體就是他們一個分擔風險的必備工具，現如今頻頻出現的拆夥傳言，卻令房企的進京之路額外增加瞭幾重磨難。
本文來源：中國經營報 新聞來源http://money.163.com/15/1107/04/B7PS3SQ900253B0H.html
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